रियल्टी स्टॉक लगातार दो वर्षों से रिकॉर्ड तोड़ रहे हैं। उनमें से दिल्ली स्थित रियल एस्टेट डेवलपर अनंत राज है। 1 जुलाई, 2022 के बाद से, इसका स्टॉक 20 जनवरी, 2025 तक 1,581 प्रतिशत तक आश्चर्यजनक है।
लगभग 20,000 करोड़ रुपये के बाजार पूंजीकरण के साथ, कंपनी एक मल्टीबैगर बन गई, जो दिल्ली में आवासीय और वाणिज्यिक संपत्तियों की बढ़ती मांग और डेटा केंद्रों में इसके रणनीतिक फ़ॉरेस्ट की बढ़ती मांग से प्रेरित हो गई, जो बुनियादी ढांचे-ए-ए-सेवा (IAAS) की पेशकश करती है। अनंत राज अब प्लेटफ़ॉर्म-ए-ए-सर्विस (PAA) और सॉफ्टवेयर-ए-ए-सर्विस (सास) की खोज कर रहे हैं, विकास को बढ़ावा देने के लिए रियल एस्टेट और प्रौद्योगिकी का सम्मिश्रण करते हैं।
हालांकि, चीन से एक विकास ने अपनी गति को हिला दिया – दीपसेक का उद्भव, एक सामान्य एआई मॉडल, जिसमें ऐसी प्रौद्योगिकियों के लिए लागत और कंप्यूटिंग शक्ति के केवल एक अंश की आवश्यकता होती है, जो कि अनंत राज जैसे डेटा सेंटर ऑपरेटरों के कोर वैल्यूएशन को हिलाता है।
प्रभाव तत्काल था-अनंत राज के शेयरों ने 28 जनवरी को 20 प्रतिशत कम सर्किट को मारा, जिससे इसकी कीमत-से-कमाई (पीई) अनुपात 87.8x से 51.8x तक कम हो गई। यहां तक कि इसका मजबूत तीसरी तिमाही का राजस्व और 36 प्रतिशत की शुद्ध लाभ वृद्धि और साल-दर-साल 54.9 प्रतिशत स्टॉक मूल्य को पुनर्जीवित नहीं कर सका।
अंजीर 1: जुलाई 2022 से जनवरी 2025 तक अनंत राज की स्टॉक मूल्य गति
स्रोत: ट्रेडिंग व्यू
यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि स्टॉक मूल्य सुधार का कंपनी की कमाई या रियल एस्टेट व्यवसाय से कोई लेना -देना नहीं है। सुधार केवल डेटा केंद्रों के लिए भविष्य की आवश्यकता के लिए निवेशकों की प्रतिक्रिया से संबंधित है।
अनंत राज की रियल्टी रैली
मुख्य रूप से एक रियल एस्टेट डेवलपर, अनंत राज के पोर्टफोलियो में आवासीय टाउनशिप, वाणिज्यिक और आईटी इन्फ्रास्ट्रक्चर हैं, जिनमें आईटी पार्क, होटल, शॉपिंग मॉल और कार्यालय शामिल हैं।
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कंपनी ने भारत की रियल एस्टेट बूम से लाभ उठाया क्योंकि मांग और आवासीय संपत्तियों की कीमतों में वृद्धि हुई। इस लहर की सवारी करते हुए, इसका राजस्व और मुनाफा पिछले तीन वर्षों में क्रमशः 81 प्रतिशत और 213 प्रतिशत की मिश्रित वार्षिक वृद्धि दर (सीएजीआर) पर बढ़ गया। रियाल्टार ने वित्त वर्ष 2014 में अपने शुद्ध ऋण को 290 करोड़ रुपये तक कम करने के लिए बिक्री आय का उपयोग किया और वित्त वर्ष 222 में 1,146 करोड़ रुपये से और इसके नकद भंडार में सुधार किया।
वित्त वर्ष 25 में घर की बिक्री वृद्धि दर में मंदी के बावजूद, वसूली आशाजनक लगती है क्योंकि केंद्रीय बजट 2025 ने कई प्रोत्साहन पेश किए हैं जो संपत्ति के स्वामित्व को प्रोत्साहित करते हैं:
12 लाख रुपये तक की आय पर कोई कर मध्यम वर्ग के हाथों में अधिक पैसा नहीं छोड़ेगा।
किराये की आय पर कर-कटौती की गई एटी-सोर्स (टीडीएस) दहलीज को बढ़ाकर 2.4 लाख रुपये से 6 लाख रुपये से 6 लाख रुपये तक लोगों को निवेश उद्देश्यों के लिए संपत्तियों को खरीदने के लिए प्रोत्साहित किया जा सकता है।
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घर के मालिकों को कर-मुक्त के रूप में दो स्व-कब्जे वाली संपत्तियों का दावा करने की अनुमति देना लोगों को दूसरा घर खरीदने के लिए प्रोत्साहित कर सकता है।
इसके अतिरिक्त, रिजर्व बैंक ऑफ इंडिया (आरबीआई) द्वारा कटौती 25-बेस-पॉइंट रेपो दर में ईएमआई को होम लोन पर अधिक किफायती, आगे की सहायक मांग को और अधिक सस्ती बनाने की संभावना है।
डेटा सेंटर का अवसर: इसके पीछे गणित
जबकि रियल एस्टेट व्यवसाय केवल रियल्टी शेयर की कीमतों में 100-200 प्रतिशत की वृद्धि कर सकता है, यह एआई बूम और भारत का एआई-प्रथम दृष्टिकोण था जिसने अनंत राज के 1,500 प्रतिशत मल्टीबैगर गति को ट्रिगर किया।
अगस्त 2023 में, संसद ने डिजिटल व्यक्तिगत डेटा संरक्षण बिल को मंजूरी दी, जिसने भारत के भीतर एकत्र किए गए डेटा के स्थानीय भंडारण को प्रोत्साहित किया। डिजिटल इंडिया मूवमेंट, दुनिया की सबसे बड़ी आबादी को जोड़ने वाला, डेटा केंद्रों की मांग की पर्याप्त मात्रा में डेटा उत्पन्न कर रहा है।
अंजीर 2: भारत का डेटा सेंटर आउटरीच
स्रोत: CBRE अनुसंधान
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भारत का डेटा सेंटर आउटरीच चीन में 4MW की तुलना में, प्रत्येक 1 मिलियन उपयोगकर्ताओं के लिए उपलब्ध डेटा सेंटर के केवल 1 मेगावाट (MW) के साथ कम-से-पेनेट्रेटेड है। आमतौर पर, लाइसेंस प्राप्त करने और डेटा सेंटर बनाने में 3-5 साल लगते हैं। अनंत राज ने 2020 में एक अवसर पाया और सितंबर 2023 में मनेसर में अपनी पहली 3 मेगावाट सुविधा का संचालन किया। समय बेहतर नहीं हो सकता था क्योंकि कंपनियां चैट के बाद एआई क्षमताओं का निर्माण करने के लिए पैसे डाल रही थीं।
अनंत राज ने अब अगले पांच वर्षों में मानेसर, राय और पंचकुला में 307 मेगावाट आईटी लोड डेटा सेंटर विकसित करने के लिए प्रतिबद्ध किया है, जिसमें कुल निवेश परिव्यय 10,000 करोड़ रुपये है। यह निवेश क्रमिक होगा और इस बात पर निर्भर करेगा कि डेटा सेंटर व्यवसाय कैसा प्रदर्शन करता है।
उद्योग के विशेषज्ञों के अनुसार, 1 मेगावाट डेटा सेंटर की निर्माण लागत 55 करोड़ रुपये है, लेकिन यह अनंत राज के लिए केवल 24 करोड़ रुपये है क्योंकि इसमें कम लागत वाली भूमि बैंक है जिसे उसने अपने संचालन के 50 वर्षों में अधिग्रहित किया है।
दूसरी तिमाही में आय कॉल में, अनंत राज के सीईओ आशिम सरीन और प्रबंध निदेशक अमित सरीन ने इसकी सहायक कंपनी अनंत राज क्लाउड की संख्या और आय क्षमता पर विस्तार से बताया।
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यह विचार सह-स्थान सेवाएं प्रदान करने के लिए था, जिसमें रियाल्टार खाली जगह प्रदान करता है और किरायेदार बिजली, सर्वर और अन्य उपकरणों की लागत को सहन करता है। इस सेवा ने 6MW क्षमता के लिए त्रैमासिक राजस्व में अनंत राज 8 करोड़ रुपये अर्जित किए। 18%के परिचालन खर्चों में कटौती करने के बाद, ब्याज, करों, मूल्यह्रास और परिशोधन (EBITDA) मार्जिन से पहले कमाई 100 प्रतिशत अधिभोग परिदृश्य में 82 प्रतिशत तक आती है, कमाई कॉल में अनंत राज CFO Pankaj गुप्ता ने कहा।
हालांकि, यह क्लाउड सेवाओं के लिए ग्राहक प्राप्त करता रहा, जिसने प्रबंधन को सर्वर, राउटर, फ़ायरवॉल, स्विच और बहुत कुछ में निवेश करने के लिए प्रोत्साहित किया। इसने ऑरेंज बिजनेस के साथ भागीदारी की और एक संप्रभु क्लाउड प्लेटफॉर्म, ‘अशोक क्लाउड’ को 0.5 मेगावाट आईटी लोड पर लॉन्च किया।
डेटा सेंटर के निर्माण के लिए 24 करोड़ रुपये की लागत के ऊपर और ऊपर 1MW IAAS की पेशकश करने के लिए 100 करोड़ रुपये का खर्च आता है। अमित सरीन ने बताया कि 124 करोड़ रुपये का निवेश वार्षिक राजस्व में 150 करोड़ रुपये और 126 करोड़ रुपये या ईबीआईटीडीए में 84 प्रतिशत रुपये या 84 प्रतिशत हो सकता है। हालांकि, IAAS उपकरण को हर चार से पांच साल में अपग्रेड की आवश्यकता होती है।
इस तरह के उच्च EBITDA अनंत राज के लिए एक गेम-चेंजर हो सकता है, जिसने FY24 में अपने रियल्टी व्यवसाय से EBITDA में 371 करोड़ रुपये की सूचना दी।
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अनंत राज के क्लाउड व्यवसाय से निवेशकों को क्या उम्मीद करनी चाहिए?
अनंत राज भी दूरसंचार कंसल्टेंट्स इंडिया लिमिटेड (TCIL) के सहयोग से क्लाउड सेवाएं, प्रबंधित सेवाएं और सुरक्षा सेवाएं प्रदान करना चाहते हैं। EBITDA और राजस्व संख्या अभी तक जारी नहीं की गई है, लेकिन इन अतिरिक्त सेवाओं से डेटा सेंटर निवेश पर रिटर्न बढ़ाने की उम्मीद है।
प्रबंधन का उद्देश्य FY25 के अंत तक 28MW डेटा सेंटर का निर्माण करना है और FY26 द्वारा एक और 35 मेगावाट है। FY26 के अंत तक, इसका उद्देश्य 63MW डेटा सेंटर क्षमता है, जिनमें से 25 प्रतिशत क्लाउड सेवाओं और शेष सह-स्थान सेवाओं के लिए आवंटित किए जाएंगे।
आधार के रूप में उपरोक्त गणनाओं को लेते हुए, अनंत राज क्लाउड 33.25 मेगावाट क्षमता पर सह-स्थान EBITDA में 146.6 करोड़ रुपये और 15.75 मेगावाट क्षमता पर IAAS EBITDA में 1,667 करोड़ रुपये कमा सकता है। वित्त वर्ष 25 में 371 करोड़ रुपये से वित्त वर्ष 27 में 1,813 करोड़ रुपये (63MW क्षमता पर एक पूर्ण-वर्ष EBITDA) के महत्वाकांक्षी लक्ष्य तक, यह EBITDA में 69 प्रतिशत CAGR का प्रतिनिधित्व करता है। ये 100 प्रतिशत अधिभोग के सर्वश्रेष्ठ-केस परिदृश्य के केवल मोटे अनुमान हैं। उच्च EBITDA भी उच्च मूल्यह्रास के साथ आएगा जो कर (PAT) के बाद EBITDA और लाभ के बीच अंतर को चौड़ा कर सकता है।
Fig3: अनंत राज का क्लाउड बिजनेस रोडमैप
स्रोत: अनंत राज Q3FY25 निवेशक प्रस्तुति
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Emkay Global को उम्मीद है कि Anant राज के डेटा सेंटर EBITDA और PAT को FY27 द्वारा क्रमशः 650 करोड़ रुपये और 310 करोड़ रुपये तक पहुंच जाएगा।
जबकि प्रबंधन के पास डेटा सेंटर के अवसर पर एक स्पष्ट रोड मैप है, इन नंबरों को प्राप्त करने के लिए मजबूत कार्यान्वयन आवश्यक है। इसके अलावा, प्रतिस्पर्धी प्रसाद एक जोखिम पैदा कर सकते हैं। अनंत राज डेटा केंद्रों के क्षेत्र में एक नया प्रवेशक है, जहां बाजार के नेता जैसे कि योट्टा डेटा सेवा, सिफ, और Adaniconnex पहले से ही उन्नत क्लाउड सेवाएं प्रदान कर रहे हैं।
क्या यह मल्टीबैगर स्टॉक अपनी 1,581 प्रतिशत रैली के बाद खरीद रहा है?
अनंत राज के शेयर की कीमत में 40 प्रतिशत की खड़ी सुधार ने अपने मूल्यांकन को अन्य रियलटर्स के करीब ला दिया है। इसका स्टॉक 51.8x के पीई अनुपात पर कारोबार कर रहा है, जो कि 42.4x के 3-वर्षीय माध्यिका से अधिक है। हालांकि, उच्च पीई 213 प्रतिशत के अपने 3 साल के लाभ सीएजीआर द्वारा उचित है। और अगर हम 51.8x की तुलना प्रतिद्वंद्वी फीनिक्स मिल्स के 56x पीई के साथ करते हैं, जिसने 178.8 प्रतिशत का 3 साल का लाभ सीएजीआर उत्पन्न किया, तो अनंत राज के शेयर की कीमत का बेहतर मूल्यांकन है।
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ध्यान दें कि हम 3-वर्षीय माध्यिका पर विचार कर रहे हैं क्योंकि कंपनी ने 2021 में डिमर्जेट किया था, जिसने अपने मूल सिद्धांतों को काफी बदल दिया।
अनंत राज की डेटा सेंटर की कमाई अभी भी शुरुआती चरणों में है और अगर अवसर उम्मीद के मुताबिक अवसर को बाहर निकालता है तो इसकी भविष्य की आय में वृद्धि हो सकती है। Emkay Global ने अनंत राज पर 975 रुपये के लक्ष्य मूल्य के साथ “खरीदें” को दोहराया है, जो 596.5 रुपये के मौजूदा व्यापारिक मूल्य से 63 प्रतिशत का प्रतिनिधित्व करता है।
दीपसेक द्वारा ट्रिगर किए गए डेटा सेंटर अनिश्चितता के बीच वैल्यूएशन महंगा लग सकता है। हालांकि, भारत का एआई-प्रथम दृष्टिकोण और अंडर-पेनेट्रेटेड डेटा सेंटर बाजार मध्यम और दीर्घकालिक में मांग को बढ़ा सकता है।
यह देखना दिलचस्प होगा कि कैसे अनंत राज अपने संसाधनों का अनुकूलन करता है और भारत के डेटा सेंटर के नक्शे पर अपना नाम पिन करने के लिए अपने क्लाउड व्यवसाय का निर्माण करता है।
नोट: हमने इस लेख के दौरान http://www.screener.in के डेटा पर भरोसा किया है। केवल ऐसे मामलों में जहां डेटा उपलब्ध नहीं था, क्या हमने एक वैकल्पिक का उपयोग किया है, लेकिन व्यापक रूप से उपयोग किए गए और जानकारी के स्वीकृत स्रोत।
पूजा तैल एक वित्तीय लेखक हैं, जो मौलिक अनुसंधान के क्षेत्र में 17 वर्षों के अनुभव के साथ हैं।
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