भारत का आवासीय रियल एस्टेट क्षेत्र अभूतपूर्व मूल्य वृद्धि, नए बुनियादी ढांचे, बेहतर शहरी परिवहन और बढ़ते शहरीकरण पर निर्भर है। कोलियर्स के अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक, भारत और मध्य पूर्व, संकी प्रसाद का कहना है कि प्रमुख शहरों में उच्च प्रयोज्य आय और उपभोक्ता प्राथमिकताओं में बदलाव के कारण, घर खरीदने की मांग लगातार मजबूत हो रही है और यह गति आगे बढ़ने की उम्मीद है।
हालाँकि, वह यह नहीं मानते कि कोई आवास बुलबुला है जो वास्तविक घर-खरीदारों को कीमत चुका रहा है; और निवेशकों के लिए रास्ता बना रहा है।
को दिए एक साक्षात्कार में व्यवसाय लाइन, प्रसाद ‘बुलबुले’ की ओर ले जाने वाले मूल्य प्रशंसा पर चल रही बहस पर बात करते हैं, ऐसे कारक जो लक्जरी पेशकशों और वाणिज्यिक रियल एस्टेट बाजार दृष्टिकोण सहित आवासीय अचल संपत्ति की मांग को बढ़ाते रहेंगे।
आवासीय बाज़ारों के लिए मूल्य प्रशंसा अभूतपूर्व है, चुनिंदा क्षेत्रों में 100 प्रतिशत से अधिक। कहीं कोई बुलबुला तो नहीं बन रहा?
मैं ईमानदारी से नहीं सोचूंगा कि वहां किसी प्रकार का बुलबुला है। भारतीय रियल एस्टेट बाजार तेजी से बढ़ रहा है। ठोस मांग शहरीकरण और बढ़ती आय के कारण कीमतें बढ़ रही हैं। संपत्ति की कीमतें काफी तेजी से बढ़ रही हैं।
दिल्ली में, आवासीय बाज़ारों में 46 प्रतिशत की वृद्धि देखी गई, जो भारत में सबसे अधिक है। वाणिज्यिक कार्यालयों में 20 से 22 प्रतिशत की वृद्धि हुई है और खुदरा दुकानों में 30 प्रतिशत की वृद्धि देखी गई है। भूमि एक सीमित संसाधन है, इसमें 100 प्रतिशत तक की वृद्धि देखी गई है; और अन्य क्षेत्रों में 10 से 50 प्रतिशत के बीच। लोगों का मानना है कि कीमतें बढ़ती रहेंगी, जिससे सट्टा खरीदारी को बढ़ावा मिलेगा। लेकिन अगर मांग धीमी हो जाती है और कीमतें बढ़ती रहती हैं, तो आप बुलबुला बनता हुआ देखते हैं, जो ऊंची कीमतों, कम मांग और अतिरिक्त आपूर्ति की विशेषता है। मुझे भारत में ऐसा हाउसिंग बबल नहीं दिखता।’
यहां लोग शहरों में पहले से ज्यादा पैसा कमा रहे हैं. यहां घरों की मांग भी हमेशा आपूर्ति से अधिक रहेगी। भारत में, तेज़ आर्थिक विकास और कुछ क्षेत्रों में सीमित विकास के कारण संपत्ति की कीमतों में वृद्धि हुई है।
कई लोग अब रियल एस्टेट में निवेश कर रहे हैं। और जबकि नकदी प्रवाह में वृद्धि हुई है, बुनियादी ढांचे के विकास में तेजी नहीं आई है। निजी इक्विटी सहित निवेशक अब आवासीय उपकरण की ओर देख रहे हैं।
और लक्जरी आवासीय रियल एस्टेट चर्चा का विषय प्रतीत होता है….
पहले लोग सामर्थ्य के बारे में सोचते थे। लेकिन एक आदर्श बदलाव है, जो शहरी निवासियों की बदलती प्राथमिकताओं को रेखांकित करता है। यह घर खरीदने से अधिक अनुभव के बारे में भी है। आज उच्च-मध्यम वर्ग इस प्रवृत्ति (विलासिता खरीदने) में सबसे आगे है। और, बढ़ती प्रयोज्य आय एक और कारण है। इसमें आसान वित्तपोषण जोड़ें। वैश्विक प्रदर्शन ने घर खरीदने के प्रति लोगों की धारणा को भी बदल दिया है।
आजकल, डेवलपर्स लचीले भुगतान विकल्पों के साथ-साथ सुलभ मूल्य बिंदुओं पर लक्जरी पेशकशों के साथ उभरते हुए मोबाइल मध्यम वर्ग को भी लक्षित कर रहे हैं।
आगे बढ़ते हुए, यदि आप मुझसे पूछेंगे कि मानक क्या होने जा रहा है, तो यह सैटेलाइट टाउनशिप होगा, जो इन परियोजनाओं के आसपास बुनियादी ढांचे के विकास के साथ बहुत सारे निवेश को आकर्षित करने वाला है। और मुझे यकीन है कि संपत्ति के मूल्यों की सराहना होगी।
साथ ही, COVID-19 ने आत्मनिर्भर समुदायों की इच्छा को तेज़ कर दिया है।
2024 में आवासीय अचल संपत्ति की मांग में किससे सहायता मिली?
आवासीय क्षेत्र मजबूत घरेलू अर्थव्यवस्था पर अधिक फल-फूल रहा है। उदाहरण के लिए, शहरीकरण एक ऐसी चीज है जिसके बारे में हम जानते हैं कि यह बढ़ रहा है, बुनियादी ढांचे के नेतृत्व वाले विकास, विशेष रूप से प्रमुख शहरों में (इससे मदद मिली है), बेहतर कनेक्टिविटी, मेट्रो विस्तार, एक्सप्रेसवे और मुख्य सड़कें, इत्यादि। सभी शहरों में, इन्फ्रा-अतिरिक्तता नई आवासीय और कार्यालय बाजार की मांग पैदा करना जारी रखती है।
इसके अतिरिक्त, सरकार विनिर्माण समूहों पर ध्यान केंद्रित कर रही है – ‘मेक-इन-इंडिया’ या ‘चाइना +1’ घटना के लिए दबाव के माध्यम से – हो रहा है। इसका मतलब है कि इन केंद्रों में तुलनात्मक रूप से सस्ती कीमतों पर भूमि पार्सल उपलब्ध हैं। साथ ही ये क्लस्टर एक नोडल शहर विकसित करने की अवधारणा में सहायता कर रहे हैं। इसलिए, मुझे लगता है कि आवासीय मांग जारी रहेगी।
शहरी उपभोग में मंदी का असर वास्तव में आवासीय रियल एस्टेट क्षेत्र पर स्पष्ट नहीं है?
मेरे दृष्टिकोण से यह (शहरी उपभोग मंदी) काफी चक्रीय है। लेकिन मैं फिर भी सोचूंगा कि इसका कोई बड़ा असर नहीं होगा. श्रम उत्पादकता बढ़ाने और घटती वेतन वृद्धि को संबोधित करने के लिए संभवत: कदम उठाए जा सकते हैं। और मेरा मानना है कि कॉर्पोरेट भारत को मांग को बढ़ावा देने के लिए निकट अवधि में थोड़ी कम लाभप्रदता के साथ रहने के लिए तैयार रहना होगा।
हमें बदलते उपभोग पैटर्न की नई वास्तविकताओं को भी अपनाना होगा, विशेष रूप से पारंपरिक से मूर्त, या आप इसे अमूर्त डिजिटल उत्पादों के रूप में कहें तो बदलाव।
इसके अलावा एक चिंता यह भी है कि अगर वैश्विक अर्थव्यवस्था के अन्य हिस्सों की गति धीमी हुई तो चक्रीय मंदी और गहरी हो सकती है। इसलिए यदि व्यवसाय और उपभोक्ता का विश्वास कहीं और गिरना शुरू हो जाता है, तो निश्चित रूप से, उनका हमारे तटों पर प्रभाव पड़ेगा।
क्या यह मंदी वाणिज्यिक अचल संपत्ति के उठाव को प्रभावित करती है?
पिछले दो से तीन वर्षों में मांग बढ़ी है। बेंगलुरु, हैदराबाद और मुंबई में ग्रेड ए स्पेस में वृद्धि हुई है; 2023 से कहीं अधिक। कोविड के बाद, जगह की आवश्यकता का एहसास हुआ है जो प्रति व्यक्ति 50 वर्ग फुट से बढ़कर 75 वर्ग फुट और अब 100 से 125 वर्ग फुट हो गई है।
और मुझे लगता है कि यह वर्ष एक और महान वर्ष होगा। पहले नौ महीनों में ही ऑफिस स्पेस लीजिंग लगभग 46 – 47 एमएसएफ पर है। और यदि आप शीर्ष छह शहरों में नई आपूर्ति को देखें, तो यह सालाना 14 प्रतिशत बढ़कर बेंगलुरु और हैदराबाद के नेतृत्व में लगभग 37.4 एमएसएफ हो गई।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए दृष्टिकोण क्या है?
घरेलू कंपनियों या विभिन्न क्षेत्रों में वैश्विक क्षमता केंद्रों (जीसीसी) द्वारा जगह लेने से कार्यालय की मांग बढ़ गई है। अन्य प्रमुख वैश्विक बाजारों की तुलना में कुशल प्रतिभा की उपलब्धता और लागत मध्यस्थता ने अधिकांश घरेलू और बहुराष्ट्रीय कंपनियों के लिए अनुकूल स्थिति बनाई है। कार्यालय बाजार स्थिर है.
जीसीसी, वित्तीय क्षेत्र और स्वास्थ्य सेवा आगे बढ़ रहे हैं, जबकि (स्थान द्वारा) आईटी वर्तमान में शीर्ष पांच में नहीं आ सकता है।
2024 की तीसरी तिमाही में रिक्तियों का स्तर लगभग 17 प्रतिशत के दायरे में बना हुआ है। औसत किराया सालाना 6 प्रतिशत बढ़कर 101.3 रुपये प्रति वर्ग फुट / माह हो गया है।
ई-कॉमर्स में तीव्र वृद्धि देखी गई है। क्या इससे खुदरा क्षेत्र की हिस्सेदारी प्रभावित हुई है?
इस समय जिस तरह से आरईआईटी – मुख्य रूप से पहला आरईआईटी प्रदर्शन कर रहा है, उसे देखते हुए मुझे नहीं लगता कि खुदरा क्षेत्र नए खंड से प्रभावित होने वाला है। लेकिन हाँ, ऐतिहासिक मॉम-एन-पॉप स्टोर्स में तनाव देखा जा सकता है। विशिष्ट ‘मॉल-संस्कृति’ कुछ ऐसी चीज़ नहीं हो सकती है जिसे आप आगे चलकर देखेंगे। इसलिए रिटेल निश्चित रूप से सिंगापुर जैसे विकासशील देशों की तर्ज पर विकसित होना शुरू हो जाएगा जहां इसे एक अनुभव के रूप में बेचा जाता है, सड़क पर खरीदारी की तरह लेकिन एक मॉल के माहौल में। उदाहरण के लिए, दुबई मॉल की तरह, वे इसे केवल विशिष्ट मॉल प्रकार के स्टोर से बदलकर खुदरा अनुभव के कई अन्य क्षेत्रों में खोलने के लिए हर दिन संशोधित कर रहे हैं।
14 दिसंबर, 2024 को प्रकाशित
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