शहरी आवास वहनीय क्यों नहीं है?

भारत में आवास महंगा है. इसका कारण आमतौर पर जनसंख्या का आकार, भूमि की कमी, उच्च निर्माण लागत, काला धन, एकल परिवार, खाली संपत्तियां, निम्न मंजिल स्थान सूचकांक, दिल्ली विकास प्राधिकरण जैसी एकाधिकारवादी एजेंसियां ​​और डेवलपर्स और विभिन्न मध्यस्थों का व्यवहार जैसे कारक हैं।

इनमें से प्रत्येक कारक कुछ क्षेत्रों में महत्वपूर्ण हो सकता है और फिर भी भारत के लिए बड़ी तस्वीर अलग है। घर की कीमतें मुख्य रूप से जमीन की ऊंची कीमत के कारण ऊंची हैं। ऐसा इसलिए है, क्योंकि राष्ट्रीय भूमि के केवल 0.2 प्रतिशत हिस्से पर भारत के शीर्ष दस शहरों का कब्जा है (दास, प्रशांत, और अन्य. 2019, दक्षिण एशिया में रियल एस्टेट)। आम तौर पर शहरी भारत भर में ऐसी ही कहानी है। और, रियल एस्टेट विकास पर प्रचलित “विनियम” ज़ोनिंग कानूनों से कहीं आगे जाते हैं जो व्यवस्थित विकास के लिए आवश्यक हैं।

आपूर्ति पर विभिन्न तरीकों से अत्यधिक प्रतिबंध हैं – खुले और सूक्ष्म। धीमी और विवेकाधीन मंजूरी और भ्रष्टाचार जैसे कारक अधिक परिचित कहानी के हिस्से हैं। पर यही नहीं है।

मौजूदा शहरों का विस्तार होता रहता है लेकिन इस तरह से आवास और बुनियादी ढांचे का विस्तार करना बहुत महंगा और गड़बड़ है। हमारे यहां गंभीर भीड़भाड़ है और कीमतें ऊंची हैं। हमें कई बिल्कुल नये शहरों की जरूरत है।

भारत में शहरीकरण अभी भी 34 प्रतिशत है; चीन की ज्यादतियों को देखते हुए भी हम उससे बहुत पीछे हैं। भारत में पिछले 77 वर्षों में बहुत कम नए शहर आए हैं (गिफ्ट सिटी और अमरावती जैसे शहर अपवाद हैं)। इसे बदलने की जरूरत है. यह सच है कि सरकार बुनियादी ढांचे पर भारी खर्च कर रही है लेकिन यह मुख्य रूप से राजमार्गों, बंदरगाहों आदि पर है; यह नई टाउनशिप के लिए बुनियादी ढांचे पर नहीं है। न ही सरकार ने राज्य के “मास्टरप्लान” के तहत चरणबद्ध तरीके से कुछ नए शहरों के लिए बुनियादी ढांचा प्रदान करने के लिए रियल एस्टेट कंपनियों के लिए सक्रिय, निर्णायक और स्पष्ट रूप से एक सक्षम नीति का उपयोग किया है। इसलिए, नए घरों की आपूर्ति अर्थव्यवस्था की जरूरतों के सापेक्ष बहुत सीमित है।

ग्रामीण भूमि

संबंधित रूप से, शहरी भूमि की कीमत जो पहले से ही स्वीकृत है और जिसमें बुनियादी ढांचा है, अधिक है। वहीं, आसपास के इलाके भी कुछ महंगे हो सकते हैं। अब हम मुख्य ग्रामीण भूमि की कीमत पर आते हैं। शहरी भारत के लिए भूमि के कम आवंटन की घटना, निश्चित रूप से, ग्रामीण भारत में अतिरिक्त भूमि का संकेत देती है। इससे पता चलता है कि वहां कीमत बहुत कम है। लेकिन यह वह नहीं है जो हम देखते हैं। क्यों?

किसान, बड़े पैमाने पर, जमीन बेचने में अनिच्छुक हैं, भले ही खेती से आय निराशाजनक रूप से कम है। अनिच्छा, बदले में, कुछ बहुत ही असमान कारकों के कारण है जिसमें बैंक जमा जैसी वैकल्पिक संपत्तियों पर कम वास्तविक ब्याज दरें, सीमित सार्थक वैकल्पिक आजीविका के अवसर और शहरों में महंगे आवास शामिल हैं।

ये सभी कारण हैं कि भूमि अधिग्रहण अधिनियम, 2013 अधिनियम में मूल्य निर्धारण प्रावधान पहले स्थान पर कड़े थे। इसलिए, हालाँकि ग्रामीण भूमि की कीमत शहरी भूमि की तुलना में कम है, लेकिन यह बहुत कम नहीं है।

कुल मिलाकर, हम देखते हैं कि शहरी भारत में घरों की ऊंची कीमत मुख्य रूप से नीतिगत कारणों से अपर्याप्त अतिरिक्त आपूर्ति के कारण है, और ग्रामीण भूमि उन कारणों से बहुत कम कीमतों पर उपलब्ध नहीं है जो 2013 में मूल्य निर्धारण प्रावधानों में दिखाई देते हैं। कार्यवाही करना।

हमारे यहाँ एक दुष्चक्र है। ग्रामीण भारत में जमीन बेचने की अनिच्छा को देखते हुए, हमारे पास शहरीकरण सीमित है। और, अपर्याप्त शहरीकरण को देखते हुए, शहरी भारत में सीमित वैकल्पिक अवसर हैं। इसलिए, ग्रामीण भारत में जमीन बेचने में वास्तव में अनिच्छा है।

मुख्य नीति समाधान उन नीतियों को चरणबद्ध तरीके से समाप्त करना है जो मौजूदा और नए शहरों में आवास की आपूर्ति को प्रतिबंधित करती हैं। भूमि की अतिरिक्त मंजूरी, और अतिरिक्त प्रावधान या बुनियादी ढांचे के प्रावधान को सक्षम करने से, थोड़े अंतराल के बाद, घरों की आपूर्ति में काफी वृद्धि हो सकती है और शहरी अचल संपत्ति की कीमतें कम हो सकती हैं।

इसके परिणामस्वरूप, 2013 अधिनियम में मूल्य निर्धारण प्रावधानों में संशोधन करना कम कठिन हो सकता है, जिससे ग्रामीण भूमि की कीमत कम हो सकती है। यदि अन्य चिंताओं पर ध्यान दिया जाए तो इससे भी मदद मिलेगी ताकि किसान अपनी जमीन बेचने में कम अनिच्छुक हों।

संसाधनों का गलत आवंटन

सुझाई गई नीतियां घर की कीमतें कम कर सकती हैं। इसके विपरीत, प्रधान मंत्री आवास योजना (पीएमएवाई) जैसी योजना मुख्य रूप से एक या दूसरे तरीके से सब्सिडी के माध्यम से खरीदारों के लिए लागत कम करती है। तो, यह काम पर जनता का पैसा है। इसके बजाय हमें सार्वजनिक नीति की आवश्यकता है।

वर्तमान में हमारे पास ग्रामीण भूमि बहुत अधिक है और शहरी भूमि बहुत कम है। संसाधनों के ऐसे और अन्य गलत आवंटन के कारण, जैसा कि अर्थशास्त्री कहते हैं, हमारे पास भारी वजन की हानि है। यह समग्र रूप से अर्थव्यवस्था के लिए नुकसान है।’ और, इस मामले में यह बहुत बड़ा है और साल-दर-साल इसकी पुनरावृत्ति होती रहती है।

इस तरह के नुकसान को कम करना अपने आप में कई नए शहरों की व्यवहार्यता के सवाल के जवाब का एक महत्वपूर्ण हिस्सा है।

यह सच है कि सार्वजनिक धन और राज्य की क्षमता सीमित है, लेकिन एक सक्षम नीति हो सकती है जिसके तहत कंपनियां और यहां तक ​​​​कि सहकारी समितियां और सार्वजनिक क्षेत्र की एजेंसियां ​​​​नए शहरों का निर्माण कर सकती हैं, खरीदारों से उनके द्वारा प्रदान किए जाने वाले बुनियादी ढांचे के लिए शुल्क ले सकती हैं और विपणन कर सकती हैं। शब्द का व्यापक अर्थ. गुरुग्राम के बारे में सोचें – कम से कम शुरुआती चरण में।

वहां काम के पर्याप्त अवसरों के कारण अतिरिक्त आवास सार्थक रहा है। शुरुआत में अचल संपत्ति की कम कीमत एक महत्वपूर्ण चालक है, हालांकि कुछ जोखिम के साथ। लेकिन गुरूग्राम से कुछ सबक हैं जिससे अन्यत्र कम गलतियाँ होती हैं।

यह देखते हुए कि भूमि की कीमत वर्तमान में ऊंची है, यहां तक ​​​​कि जहां यह नीति का परिणाम है, जोर अक्सर ऊंची इमारतों के निर्माण पर होता है जो पूंजी गहन होती है। श्रम प्रचुर अर्थव्यवस्था में यही स्थिति है। लेकिन अगर ज़मीन सस्ती हो तो यह अलग हो सकता है। तब हम भारत के अधिकांश हिस्से में सरल कम ऊंचाई वाले निर्माण कर सकते हैं। तब रोजगार बढ़ने की अधिक संभावना है। निष्कर्षतः, भारत में घरों की “बाज़ार” कीमतें मुख्य रूप से नीतिगत कारणों से अधिक हैं और इन्हें मुख्य रूप से नीतिगत परिवर्तनों के साथ कम किया जा सकता है।

लेखक एक स्वतंत्र अर्थशास्त्री हैं। उन्होंने अशोका यूनिवर्सिटी, आईएसआई (दिल्ली) और जेएनयू में पढ़ाया