वीरेंद्र मान के पास अपने छह भाइयों के साथ, हिरंकी गांव में दिल्ली के उत्तरपूर्वी किनारे पर, दिल्ली डेवलपमेंट अथॉरिटी (डीडीए) लैंड पूलिंग नीति के लिए पात्र 105 गांवों में से अपने छह भाइयों के साथ चार एकड़ जमीन है।
पिछले महीने, डीडीए के एक नोटिस ने 54 वर्षीय किसान को छोड़ दिया। यह उसे नीति में स्वेच्छा से भाग लेने के लिए कहता है – जिसमें एक विशेष क्षेत्र के जमींदारों को एक साथ आ रहा है और अगले 15 दिनों में – सड़कों और सीवरों जैसे घरों और सामान्य सुविधाओं के निर्माण के लिए अपनी जमीन को आसानी से पूल करना है। यदि वह नहीं करता है, तो एजेंसी या तो उसकी संपत्ति का अधिग्रहण करेगी या उसे विकास शुल्क लेगी, जो अन्य भूस्वामियों को भुगतान कर रहे हैं, उससे कहीं अधिक।
“हमारे पास शाहपुर जाट में जमीन थी, और हमने इसे 1965 में खो दिया … हमें डीडीए से अब तक एक वैकल्पिक भूखंड नहीं मिला है,” वे कहते हैं। “… अब ये। bhi zameen dedi toh toh hum kisano ka kya bachega। hum kheti bandh karenga, toh phir hume kab taka makaan milega (यदि हम इस भूमि का टुकड़ा भी देते हैं, तो हमारे अस्तित्व का क्या अर्थ है। अगर हम अब बंद कर देंगे, तो कब हम अपनी जमीन वापस पा लेंगे)।
मान की चिंताएं, और अन्य ग्रामीणों की, कई कारणों में से एक है कि नीति ने पहली बार प्रस्तावित होने के लगभग दो दशक बाद शायद ही कोई प्रगति देखी है।
इस बीच, डीडीए नीति को अनिवार्य बनाने पर विचार कर रहा है। आवास मंत्रालय ने पिछले अगस्त में संसद में एक सवाल के जवाब में कहा, “डीडीए ने हितधारकों के साथ परामर्श के बाद, दिल्ली के विकास अधिनियम, 1957 में संशोधन करने के लिए सरकार को एक प्रस्ताव प्रस्तुत किया है, जिसमें दिल्ली में भूमि पूलिंग नीति के सुचारू कार्यान्वयन की सुविधा के लिए अनिवार्य भूमि पूलिंग शामिल है।”
डीडीए अधिनियम में संशोधन जो नीति को 2022 से एक धक्का लंबित कर देगा।
डीडीए ने टिप्पणी के लिए अनुरोधों का जवाब नहीं दिया द इंडियन एक्सप्रेस।
पिछले महीने, दक्षिण दिल्ली के भाजपा के सांसद रामविर सिंह बिधुरी ने कहा था कि एजेंसी केंद्रीय शक्ति, आवास और शहरी मामलों के मनोहर लाल खट्टर के इस संबंध में एक संचार का हवाला देते हुए, भूमि पूलिंग नीति के सुचारू कार्यान्वयन को सुनिश्चित करने पर काम कर रही है।
इन घटनाक्रमों के बीच, इंडियन एक्सप्रेस ने किसानों, डीडीए अधिकारियों और विशेषज्ञों से बाधाओं और आगे के संभावित तरीके के बारे में बात की।
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जमीन पर
2007 में पेश किया गया, दिल्ली 2021 के लिए मास्टर प्लान में, नीति ने नरला, बवाना और नजफगढ़ जैसे बाहरी दिल्ली क्षेत्रों के ग्रामीण बेल्ट में उच्च वृद्धि वाले आवासीय आवास भवनों के साथ विश्व स्तरीय पड़ोस की परिकल्पना की, जहां वर्तमान में हाफज़र्ड विकास चल रहा है।
इससे पहले, डीडीए सीधे भूमि का अधिग्रहण करता था, फ्लैटों और अन्य सार्वजनिक सुविधाओं जैसे कि पार्क और सामुदायिक केंद्रों का निर्माण करता था, और फिर इन फ्लैटों को बेचता था। हालांकि, भूमि अधिग्रहण, डीडीए वेबसाइट के अनुसार, उच्च भूमि लागत, मुकदमेबाजी और प्रक्रियात्मक देरी के कारण तेजी से थकाऊ हो गया है।
यह नीति महंगी भूमि अधिग्रहण के साथ दूर करने और घर बनाने के लिए निजी क्षेत्र में लाने के लिए एजेंसी की कोशिश थी। इसके तहत, डीडीए को सड़कों और पार्कों जैसी सामान्य-उपयोग सुविधाओं का निर्माण करने के लिए 40% पूल वाली भूमि मिलेगी, और भूस्वामी शेष 60% भूमि को समूह आवास में विकसित कर सकते हैं। आखिरकार, भूस्वामियों को फ्लैटों और दुकानों का एक संयोजन वापस मिल जाएगा, जो उनके द्वारा पूल की गई भूमि की मात्रा के मूल्य के अनुपात में है।
2013 में नीति का एक प्रारंभिक संस्करण सूचित किया गया था, लेकिन इसे बाद में 2018 में अधिसूचित वर्तमान द्वारा प्रतिस्थापित किया गया था। डीडीए ने उत्तरी, पश्चिमी और दक्षिणी दिल्ली में छह क्षेत्रों (पी 1, पी 2, एन, के 1, एल और जे) में 138 क्षेत्रों को चित्रित किया है, जो पात्र हैं। (मानचित्र देखें)
नीति के अनुसार, एक क्षेत्र में 70% सन्निहित भूमि के भूस्वामियों को अपनी भूमि को पूल करने के लिए सहमति देनी होगी। इसके बाद, यह क्षेत्र एक कंसोर्टियम बनाने के लिए पात्र है, एक प्रतिनिधि निकाय है जो भूस्वामियों की ओर से क्षेत्र को विकसित करने के बारे में निर्णय लेने के लिए जिम्मेदार है। इस स्तर पर, कंसोर्टियम को भूमि पूलिंग, डीडीए से सुरक्षित योजना की मंजूरी के लिए आवेदन करने और इसके साथ एक समझौते पर हस्ताक्षर करने की उम्मीद है। इसके बाद, योजना के तहत बुनियादी ढांचा विकास शुरू होता है।
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इस योजना को अधिसूचित हुए सात साल हो चुके हैं, और काम शुरू नहीं हुआ है, यहां तक कि एक क्षेत्र में भी काम शुरू नहीं हुआ है – केवल एक तिहाई (7,662.5 हेक्टेयर) भूमि की पहचान की गई कुल 20,600 हेक्टेयर में से कुल 20,600 हेक्टेयर से बाहर हो गई है। (ऊपर बॉक्स देखें)
डीडीए के एक अधिकारी के अनुसार, 138 सेक्टरों में से केवल 21 70% बेंचमार्क तक पहुंच गए हैं।
जबकि एजेंसी ने 15 क्षेत्रों में भूस्वामियों को एक नोटिस जारी किया है, जो एक कंसोर्टियम बनाने के साथ आगे बढ़ने के लिए, केवल एक सेक्टर – जोन पी 2 में 8 बी – ऐसा करने में सक्षम है। यह क्षेत्र दिल्ली के उत्तर -पूर्व कोने में स्थित है और इसमें हिरंकी, इब्राहिमपुर और गादी खासरो गांवों के क्षेत्र शामिल हैं।
यहां, 80.06% भूमि के मालिकों ने सहमति व्यक्त की है। बाकी को पिछले महीने एक नोटिस मिला जिसमें कहा गया था कि यदि सार्वजनिक बुनियादी ढांचा प्रदान करने के लिए उनकी जमीन आवश्यक है, तो इसे हासिल कर लिया जाएगा।
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लेकिन अन्य जिनकी भूमि सार्वजनिक बुनियादी ढांचे के लिए आवश्यक नहीं है, उन्हें उसी डीडीए नोटिस में सूचित किया गया था कि यदि वे पॉलिसी से सहमत नहीं हैं, तो वे उन लोगों की तुलना में कम विकसित प्लॉट क्षेत्र वापस प्राप्त करेंगे जो पहले पूल किए गए थे और उन्हें अधिक अतिरिक्त विकास शुल्क (ईडीसी) का भुगतान करना होगा। इन शुल्कों को डीडीए द्वारा सड़कों, सीवेज सिस्टम और अन्य नागरिक सुविधाओं से संबंधित खर्चों को कवर करने के लिए एकत्र किया जाता है।
चुनौतियां
बख्त्वारपुर गाँव में स्थित एक भूमि पूलिंग सलाहकार अजय चौहान के अनुसार, ग्रामीणों में विश्वास की कमी है। उनका कहना है कि क्षेत्र इतने बड़े हैं “लगभग तीन गाँव एक ही क्षेत्र में आते हैं, जो कंसोर्टियम में प्राधिकरण के पदों के लिए कई दावेदारों की ओर जाता है”।
“उदाहरण के लिए, सेक्टर 3 में तिगिपुर, फतेहपुर और रमज़ानपुर (गांव) हैं। लेकिन अगर क्षेत्रों में एक गाँव होता है, तो कंसोर्टियम आसानी से बन जाते … और सभी प्रमुख परिवारों को प्रतिनिधित्व मिल सकता है।” उनकी फर्म एंड-टू-एंड कंसल्टेंसी सेवाएं प्रदान करती है, जो कंसोर्टियम के गठन से जमीन की योजना बनाने और विकसित करने के लिए ज़मींदारों की सहायता करती है।
Anil Thakur, a landowner and builder in Tigipur, says, “Log keh rahe hai ki DDA zameen zapt kar lega, consortium kuchh nuksaan kar dega, isliye nahi ban pa rahe consortium (People are saying the DDA will forcefully keep the land, or the consortium will put us into losses. That’s why consortiums haven’t been formed).”
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जमीन पर काम की कमी ने मामलों में मदद नहीं की है। “डीडीए को कम से कम लोगों को यह दिखाना शुरू करना चाहिए कि काम शुरू हो रहा है। यह उन्हें प्रेरित करता है। इस क्षेत्र में सड़कों या मेट्रो पर कोई निर्माण कार्य नहीं होने पर लोग कैसे आश्वस्त होंगे?” चौहान कहते हैं।
डीडीए ने भी, नीति को लागू करने में आने वाली चुनौतियों के बीच इनकी पहचान की है।
इंडियन एक्सप्रेस द्वारा एक्सेस की गई एक प्रस्तुति में कहा गया है: ‘सेक्टर का आकार 200-500 एकड़ की सीमा में सेक्टर का बड़ा औसत आकार है और’ भूमि मालिकों की विविध सामाजिक और आर्थिक पृष्ठभूमि के कारण कंसोर्टियम के गठन में कठिनाई ‘है।
डीडीए ने शुरू में 129 क्षेत्रों से अपने क्षेत्रों को वश में करना शुरू कर दिया – अब 138 हैं। डीडीए के एक अधिकारी के अनुसार, 138 सेक्टरों को 177 में और अधिक उपविभाजित करने की योजना है।
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Infravision Foundation के सीईओ और नेशनल इंस्टीट्यूट ऑफ अर्बन अफेयर्स के पूर्व-निदेशक, जगन शाह, जो दिल्ली 2041 के लिए ड्राफ्ट मास्टर प्लान तैयार करने में शामिल थे, का कहना है कि सेक्टरों को स्केल की अर्थव्यवस्थाओं को ध्यान में रखते हुए डिजाइन किया गया था। “वे शून्य-डिस्चार्ज सेक्टर होंगे जो अपने स्वयं के कचरे और सीवेज को संसाधित करने के मामले में आत्मनिर्भर होंगे। यदि यह छोटे उप-विभाजित क्षेत्रों में हो सकता है, तो मुझे कोई समस्या नहीं है।”
जबकि नीति ग्रामीण भूस्वामियों की परिकल्पना करती है, जो बदले में मिलने वाली संपत्ति के मूल्य में अपेक्षित वृद्धि के बदले अपनी जमीन को छोड़ देती है, जब विकासात्मक कार्य शुरू होने जा रहा है, तो इसके लिए कोई निश्चित समयरेखा नहीं है।
डीडीए ने अपनी प्रस्तुति में, एक निश्चित समयरेखा की इस कमी को भी बताया, जबकि यह इंगित करते हुए कि ‘सेक्टर या जोनल स्तर पर पहुंच सड़कों के बारे में अनिश्चितता’ है। डीडीए के एक अधिकारी कहते हैं, “हमें लोगों को दिखाने के लिए सड़कों और अन्य सार्वजनिक बुनियादी ढांचे को बनाने के लिए कुछ राशि का बीज का निवेश करना होगा।”
एक और बड़ी चुनौती भूमि का संयुक्त स्वामित्व है। ज्यादातर मामलों में, पैतृक भूमि को बहुत छोटे भूमि पार्सल में खंडित किया जाता है।
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सेक्टर 8 बी के एक भूस्वामी देवेंद्र चौहान का कहना है, “हमारे पास एक एकड़ भूमि है, जो 30 लोगों के स्वामित्व में है। उनमें से आधे यहाँ नहीं हैं, और अन्य आधे इसके बारे में नहीं जानते हैं। हम लॉगोन को ज्ञान हाय नाहि ज़ीदा इन चीज़ोन के बारे मीन (हम इन चीजों के बारे में बहुत कुछ नहीं जानते हैं)।” उन्होंने नीति के लिए अपनी भूमि प्रस्तुत नहीं की है।
दिल्ली मास्टर प्लान कमेटी के अध्यक्ष भूपेंद्र बाजद, दिल्ली देहात विकास मंच (दिल्ली गांव्स डेवलपमेंट फ्रंट) कहते हैं, “अभी, संयुक्त मालिकों के लिए भूमि के अपने हिस्से को अलग करने और इसे पूल करने के लिए सहमति देने के लिए कोई प्रावधान नहीं हैं। डीडीए अधिनियम, 1957 को इसमें संशोधन करना होगा।”
फिर भी एक और सड़क, डीडीए के अनुसार, “कम दूर के कारण डेवलपर्स और कॉर्पोरेट संस्थाओं के लिए थोड़ा प्रोत्साहन है”।
सुदूर, या फर्श क्षेत्र अनुपात, शहरी नियोजन में एक शहर में घनत्व और नियंत्रण विकास को विनियमित करने के लिए उपयोग किया जाता है। एक उच्चतर दूर का मतलब है कि अधिक मंजिल या बड़ी इमारतों का निर्माण किया जा सकता है और बिल्डरों के लिए अधिक आकर्षक है; इसके विपरीत, एक निचला दूर तक खुले स्थानों को बनाए रखने के लिए निर्माण को प्रतिबंधित करता है।
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वर्तमान आवासीय दूर के अनुसार, जो 200 है, एक बिल्डर एक एकड़ में 25,395 वर्ग फुट का आवासीय क्षेत्र तक का निर्माण कर सकता है। बाज़ाद कहते हैं, “क्रय को 400 तक बढ़ाने का प्रस्ताव है। 400 तक बढ़ने से 400 तक बढ़ने का मतलब होगा कि फ्लैटों की संख्या को दो बार ऊपर जाने की अनुमति दी जाएगी।”
क्या आगे कोई रास्ता है?
डीडीए की पूर्व योजना आयुक्त एके जैन ने कहा कि अनिवार्य और स्वैच्छिक भूमि पूलिंग का मिश्रण होना चाहिए। “डीडीए को सामान्य बुनियादी ढांचा प्रदान करने के लिए भूमि का अधिग्रहण करना चाहिए, और सड़कों को विकसित करने, सीवेज नालियों और इलेक्ट्रिक लाइन्स को बिछाने के लिए सेवा-प्रदान करने वाली एजेंसियों के साथ भुगतान और समन्वय करना चाहिए।”
आवास मंत्रालय के उत्तर के अनुसार, प्रक्रिया को आगे बढ़ाने में मदद करने के लिए, डीडीए ने भूमि पूलिंग गांवों में 22 फील्ड कैंप का आयोजन किया और अपनी वेबसाइट पर पंजीकरण करने में ज़मींदारों की सहायता के लिए तहसील कार्यालयों में मदद डेस्क स्थापित किया। लेकिन यह पर्याप्त साबित नहीं हुआ है।
अपने कार्नेगी इंडिया न्यूज़लेटर में, नीति शोधकर्ता अनिरुद्ध बर्मन ने नीति में एक महत्वपूर्ण दोष के रूप में राज्य की भागीदारी की कमी पर प्रकाश डाला।
वे कहते हैं कि ज़मींदारों को भूमि इकट्ठा करने, दूसरों को मनाने और लेआउट की योजना बनाने की उम्मीद है – कार्य अक्सर विवादों से भरे होते हैं। पूलिंग को अनिवार्य बनाने से कुछ मामलों में समस्या का समाधान हो सकता है, यह दिल्ली में राज्य की भागीदारी की कमी की समस्या को हल नहीं करेगा, वह नोट करता है।
अहमदाबाद और अमरावती के उदाहरणों पर आकर्षित – जहां लार्गेस्केल विकास के लिए भूमि पूलिंग को अपनाया जा रहा है – बर्मन नोट करता है कि सक्रिय राज्य की भागीदारी ने भूस्वामियों के बीच अनिश्चितता और संघर्ष को कम करने में मदद की।
2016 में, नती अयोग ने आंध्र प्रदेश के अमरावती के उदाहरण का हवाला दिया था, जो तीन महीनों में 33,000 एकड़ में पूल करने में सक्षम था।
पिछले दिसंबर में प्रधानमंत्री नरेंद्र मोदी को लिखे गए पत्र में, बाजद ने गाँव की भूमि पर अनधिकृत उपनिवेशों के मशरूमिंग की ओर इशारा किया।
उन्होंने कहा, “दिल्ली के लगभग 25% डेहट को अनधिकृत उपनिवेशों में खो दिया गया है,” उन्होंने कहा, “और वही तब तक जारी रहेगा जब तक कि इसे लैंड पूलिंग पॉलिसी के मोर्चे पर अनुकूल कार्रवाई के माध्यम से गिरफ्तार नहीं किया जाता है।”
डीडीए के एक अधिकारी ने यह भी कहा कि यह महत्वपूर्ण है कि नीति के माध्यम से आता है। “बड़े पैमाने पर विकास के लिए दिल्ली में कोई अन्य स्थान नहीं है। सभी लोग कहां रहेंगे?”