इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (InvITs) द्वारा फंड जुटाने में वित्त वर्ष 2015 में अब तक पिछले साल की तुलना में काफी गिरावट आई है, आंशिक रूप से सड़क परियोजनाओं के कम आवंटन के कारण और आंशिक रूप से मूल संस्थाओं और अन्य से InvITs को परिसंपत्तियों के हस्तांतरण में नियामक देरी के कारण।
हालाँकि, रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) ने अपनी फंड जुटाने की गति को कमोबेश बरकरार रखा है क्योंकि वे अपने पोर्टफोलियो में कुछ जोड़ने में व्यस्त हैं।
भारत में अधिकांश InvITs की अंतर्निहित संपत्ति के रूप में सड़कें हैं, जबकि, देश में चार REITs में से तीन की अंतर्निहित संपत्ति के रूप में कार्यालय संपत्तियां हैं और चौथे में मॉल शामिल हैं।
प्राइम डेटाबेस से प्राप्त आंकड़ों के अनुसार, FY25 में अब तक InvITs ने FY24 में ₹44188 करोड़ की तुलना में ₹24536 करोड़ जुटाए हैं। आंकड़ों से पता चलता है कि वित्त वर्ष 2015 में इक्विटी के माध्यम से जुटाई गई धनराशि अब तक 11088 करोड़ रुपये रही है, जबकि वित्त वर्ष 2014 में यह 34423 करोड़ रुपये थी। ऋण के माध्यम से जुटाई गई ₹13448 करोड़ की धनराशि पहले ही पिछले वित्तीय वर्ष के कुल ₹9765 करोड़ को पार कर चुकी है।
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वित्त वर्ष 2015 में अब तक REITs और InvITs द्वारा जुटाई गई धनराशि को एक साथ मिलाने पर, यह पूरे FY24 में जुटाई गई धनराशि के 60 प्रतिशत से थोड़ा कम है।
केयरएज रेटिंग्स के अनुसार, वित्त वर्ष 2024 के अंत में InvITs के प्रबंधन के तहत संपत्ति ₹5.4 लाख करोड़ थी, जो साल दर साल एक चौथाई अधिक है, जबकि ऑफिस REITs देश में कुल ग्रेड A ऑफिस स्पेस का दसवां हिस्सा है।
आमंत्रण
केयरएज रेटिंग्स के वरिष्ठ निदेशक राजश्री मुर्कुटे ने कहा कि वित्त वर्ष 2015 में फंड जुटाने की गतिविधि टोल सड़कों और एचएएम परियोजनाओं के इनविट में स्थानांतरण के कारण धीमी हो गई है, जिनकी एंटरप्राइज वैल्यू 20,000 करोड़ है।
उन्होंने कहा कि पिछले साल और इस साल अब तक सड़कों पर कम परियोजना आवंटन से अगले 2-3 वर्षों में InvITs में संपत्ति हस्तांतरण पर तत्काल प्रभाव पड़ने की उम्मीद नहीं है। सड़क InvITs की मुद्रीकरण क्षमता, अगले दो वर्षों में ₹2 लाख करोड़ होने का अनुमान है, जो परिचालन टोल सड़कों को NHAI InvIT में स्थानांतरित करने, आगामी TOT परियोजनाओं, परिपक्व टोल परियोजनाओं के हाथों में बदलाव और परिचालन हाइब्रिड वार्षिकी मॉडल परियोजनाओं द्वारा संचालित होगी।
मुर्कुटे ने कहा, “महत्वपूर्ण मुद्रीकरण क्षमता के बावजूद, सड़कों के निर्माण की गुणवत्ता में कथित जोखिम के कारण मूल्यांकन गुणकों और निवेशकों की भूख पर बारीकी से नजर रखने की जरूरत है।”
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परिपक्व टोल सड़कें सड़कों के एयूएम में एक बड़ी हिस्सेदारी रखती हैं, जिनमें से आधे से अधिक संपत्ति टोल रोड संपत्ति हैं, इसके बाद एचएएम संपत्ति लगभग 25 प्रतिशत है।
ऋण को आंशिक रूप से समर्थन दिया जा रहा है क्योंकि इक्विटी अधिक समय लेने वाली प्रक्रिया है और मौजूदा उत्तोलन InvITs और REITs दोनों में उद्यम मूल्य के 49 प्रतिशत की सीमा से कम होने के कारण भी है। वार्षिकी नकदी प्रवाह से उनका वित्तीय लचीलापन भी बढ़ता है।
REITs
REITs ने FY25 की पहली छमाही में अपने कुल क्षेत्र में लगभग 10 प्रतिशत का विस्तार किया है। वे अपने फंड की आय का उपयोग या तो फंड अधिग्रहण के लिए या कर्ज को कम करने के लिए कर रहे हैं जिससे अधिक संपत्ति हासिल करने की गुंजाइश बनेगी।
उदाहरण के लिए, एम्बेसी ऑफिस पार्क आरईआईटी ने चेन्नई में एक टेक पार्क के अधिग्रहण के लिए आंशिक फंडिंग के लिए अप्रैल में ₹2500 करोड़ जुटाए। इस महीने ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट ट्रस्ट ने लीवरेज कम करने के लिए ₹3500 करोड़ जुटाए।
मुर्कुटे ने कहा, “सड़कों, वाणिज्यिक रियल एस्टेट और ट्रांसमिशन क्षेत्र के लिए मजबूत परिसंपत्ति मुद्रीकरण पाइपलाइन के कारण अगले दो वर्षों में इनविट्स और आरईआईटी के लिए दृष्टिकोण अनुकूल है।”
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