भारत में, उच्च निवल मूल्य वाले निवेशकों के लिए पसंदीदा निवेश विकल्पों में से एक वाणिज्यिक भवन खरीदना और उन्हें किराए पर देना है। 7-8 प्रतिशत की किराये की पैदावार के साथ, वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश आवासीय घरों की तुलना में किराये की आय चाहने वालों के लिए कहीं अधिक आकर्षक साबित हुआ है, जहां आप भाग्यशाली हैं यदि आपको 3 प्रतिशत की किराये की उपज मिलती है।
पिछले कुछ वर्षों में, खुदरा निवेशकों को ऐसे सौदों में शामिल करने के लिए आंशिक स्वामित्व वाले प्लेटफार्मों का एक समूह सामने आया है। इसने भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) को छोटे और मध्यम रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (एसएम आरईआईटी) नामक एक नए विनियमित परिसंपत्ति वर्ग का प्रस्ताव देने के लिए प्रेरित किया।
पहला एसएम आरईआईटी – प्रॉपर्टी शेयर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट – अगले सप्ताह अपनी पहली योजना लॉन्च करने के लिए तैयार है। कई और खिलाड़ी इंतजार कर रहे हैं। तो, एसएम आरईआईटी क्या हैं और वे पहले से सूचीबद्ध आरईआईटी से कैसे भिन्न हैं?
REITs कैसे काम करते हैं
यदि आप पहले से ही आरईआईटी से परिचित हैं, तो आपको पता होना चाहिए कि वे रियल एस्टेट के लिए एक प्रकार के म्यूचुअल फंड हैं। वे खुदरा और संस्थागत दोनों तरह के सैकड़ों निवेशकों से निवेश एकत्र करते हैं और इन फंडों को संपत्तियों के पोर्टफोलियो में निवेश करते हैं। आरईआईटी के लिए शुद्ध संपत्ति मूल्य (एनएवी) उत्पन्न करने के लिए इस पोर्टफोलियो का समय-समय पर एक स्वतंत्र मूल्यांकनकर्ता द्वारा मूल्यांकन किया जाता है। यह इकाइयों को स्टॉक एक्सचेंजों पर सूचीबद्ध होने और व्यापार करने का आधार बनाता है।
विनियमों के अनुसार भारतीय आरईआईटी केवल पूर्ण, नकदी पैदा करने वाली संपत्तियों में निवेश करते हैं। एक आरईआईटी विशेष प्रयोजन वाहन (एसपीवी) के एक सेट के माध्यम से अपनी संपत्तियों का मालिक है, जिसमें वह इक्विटी और ऋण निवेश करता है। इन एसपीवी द्वारा अर्जित किराये की आय आरईआईटी को दी जाती है और यह संपत्ति की बिक्री से भी आय उत्पन्न कर सकती है। इसका बड़ा हिस्सा निवेशकों को वितरित किया जाता है।
विश्व स्तर पर, आरईआईटी को उनकी पूंजी प्रशंसा से अधिक वितरण उपज के लिए खरीदा जाता है। भारत में पहले से ही पांच सूचीबद्ध आरईआईटी हैं जो शहरों में संपत्तियों के विविध पोर्टफोलियो में निवेश करते हैं। अब, SM REITs पदार्पण के लिए तैयार हैं।
SM REITs कैसे भिन्न हैं?
एसएम आरईआईटी कई मायनों में पहले से सूचीबद्ध विविध आरईआईटी से भिन्न होंगे। निवेशकों के लिए छह प्रमुख अंतर प्रासंगिक हैं।
₹10 लाख टिकट का आकार: एसएम आरईआईटी के लिए आरंभिक सार्वजनिक प्रस्ताव में न्यूनतम आवेदन आकार ₹10 लाख अनिवार्य है। हालाँकि, निवेशक केवल ₹10,000-15,000 के न्यूनतम आवेदन आकार के साथ विविध REITs के ऑफ़र के लिए आवेदन कर सकते हैं। द्वितीयक बाजारों में, निवेशक विविध आरईआईटी को कम से कम ₹500 या ₹1,000 में खरीद सकते हैं, लेकिन एसएम आरईआईटी के लिए द्वितीयक बाजार ट्रेडिंग लॉट ₹10 लाख पर निर्धारित हैं। इससे मौजूदा सूचीबद्ध आरईआईटी की तुलना में एसएम आरईआईटी के लिए बहुत कम तरलता हो सकती है। जबकि एसएम आरईआईटी के लिए उच्च टिकट आकार इसके विपरीत लग सकता है, सेबी ने एसएम आरईआईटी के लिए प्रवेश बार को ऊंचा रखा है क्योंकि वे निवेशक को एकाग्रता जोखिमों के लिए उजागर करते हैं।
दो स्तरीय संरचना: जबकि विविध आरईआईटी एक प्रायोजक, ट्रस्टी और निवेश प्रबंधक के साथ तीन स्तरीय संरचना पर काम करते हैं, एसएम आरईआईटी में एक निवेश प्रबंधक और ट्रस्टी के साथ केवल दो स्तरीय संरचना होगी। सेबी केवल पेशेवर रियल एस्टेट प्रबंधन फर्मों को एसएम आरईआईटी लॉन्च करने की अनुमति देता है, विविध आरईआईटी के विपरीत जहां डेवलपर्स या रियल एस्टेट निवेश फर्म प्रायोजक हो सकते हैं। निवेश प्रबंधक संपत्ति का अधिग्रहण और प्रबंधन करता है और संपत्ति के अधिग्रहण और प्रबंधन दोनों के लिए शुल्क ले सकता है। एसएम आरईआईटी को किसी भी संबंधित पक्ष से संपत्ति प्राप्त करने से रोक दिया गया है, जिससे हितों के टकराव से बचा जा सकता है।
संकेंद्रित एक्सपोज़र: जबकि विविध आरईआईटी शहरों में संपत्तियों का एक पोर्टफोलियो रखते हैं, एसएम आरईआईटी एक योजना-आधारित संरचना का पालन करते हैं जहां एक एकल योजना केवल एक या कुछ संपत्तियों का मालिक हो सकती है। उदाहरण के लिए, प्रॉपशेयर एसएम-आरईआईटी, जो अगले सप्ताह अपनी शुरुआत कर रहा है, केवल एक संपत्ति – प्रेस्टीज टेक प्लैटिना के मालिक होने का प्रस्ताव रखता है, जो बेंगलुरु के आउटर रिंग रोड में प्रेस्टीज टेक पार्क में एक कार्यालय भवन है। यह केवल इस संपत्ति का मालिक होगा, इससे किराये की आय अर्जित करेगा और इसे अपने निवेशकों को वितरित करेगा। इसलिए, एसएम आरईआईटी में निवेशक विशिष्ट स्थानों में एक या दो संपत्तियों में रुचि प्राप्त कर रहे हैं, न कि परिसंपत्तियों के पोर्टफोलियो में, जैसा कि विविध आरईआईटी के मामले में है। SM-REITs विभिन्न परिसंपत्तियों के साथ कई योजनाएं लॉन्च कर सकते हैं।
संपत्ति का आकार सीमित: एसएम आरईआईटी ₹50 करोड़ और ₹500 करोड़ के बीच मूल्य की संपत्ति प्राप्त करने के लिए हैं, जबकि विविध आरईआईटी को न्यूनतम परिसंपत्ति आकार ₹500 करोड़ के साथ शुरू करना होगा। ₹500 करोड़ की सीमा का प्रभावी रूप से मतलब यह है कि एसएम आरईआईटी केवल एक या कुछ संपत्तियों पर केंद्रित एक्सपोजर का मालिक बन जाएगा। हालाँकि, एसएम आरईआईटी को खर्च के बाद अपने शुद्ध नकदी प्रवाह का 100 प्रतिशत यूनिटधारकों को वितरित करने की आवश्यकता होती है, जबकि विविध आरईआईटी को केवल 90 प्रतिशत वितरित करने की आवश्यकता होती है।
नियमों में ढील: विविधीकृत आरईआईटी की तुलना में एसएम आरईआईटी के लिए विनियामक और प्रकटीकरण आवश्यकताएं अधिक आरामदायक हैं। जबकि विविध आरईआईटी को अपनी संपत्ति का मूल्यांकन और एनएवी अर्ध-वार्षिक आधार पर घोषित करने की आवश्यकता होती है, एसएम आरईआईटी को वर्ष में केवल एक बार ऐसा करने की आवश्यकता होती है। एसएम आरईआईटी प्रबंधक भी विविध आरईआईटी की तुलना में कम निवल मूल्य और अनुभव आवश्यकताओं के अधीन हैं। सेबी को एसएम आरईआईटी प्रबंधकों को ₹20 करोड़ की कुल संपत्ति प्रदर्शित करने और रियल एस्टेट उद्योग में सिर्फ दो साल के अनुभव वाली एक टीम रखने की आवश्यकता है। विविध आरईआईटी प्रायोजकों को ₹100 करोड़ की नेट वर्थ की आवश्यकता होती है और उनके पास कहीं अधिक अनुभवी प्रबंधन टीमें होती हैं।
खेल में कम त्वचा- विविध आरईआईटी की तुलना में एसएम आरईआईटी के प्रबंधकों के लिए स्किन-इन-द-गेम आवश्यकताएं बहुत कम हैं। विविधीकृत आरईआईटी में, सेबी का आदेश है कि प्रायोजक आईपीओ के बाद पहले तीन वर्षों के लिए आरईआईटी की इकाइयों का 25 प्रतिशत और उसके बाद 15 प्रतिशत का मालिक हो। एसएम आरईआईटी के लिए, निवेश प्रबंधक को पहले पांच वर्षों के लिए योजना में 5 प्रतिशत इकाइयों का स्वामित्व, छठे-दसवें वर्ष के लिए 3 प्रतिशत, 11वें-20वें वर्ष में 2 प्रतिशत का स्वामित्व होना चाहिए। यदि योजना लाभ उठाती है, तो प्रबंधक को पहले तीन वर्षों में 15 प्रतिशत इकाइयों का स्वामित्व रखना होगा और शेष सभी आवश्यकताएं समान होंगी।
पक्ष – विपक्ष
कुल मिलाकर, केवल एक या कुछ संपत्तियों का मालिकाना हक एसएम आरईआईटी के लिए प्रबंधन को सरल बनाता है, क्योंकि उन्हें अलग-अलग स्थानों पर संपत्तियों को आपस में जोड़ने की जरूरत नहीं होती है। पोर्टफोलियो स्तर पर, कई संपत्तियों के लिए किरायेदारों को ढूंढने और रिक्तियों को कम रखने की तुलना में एक अच्छे स्थान पर एक संपत्ति के लिए किरायेदार ढूंढना भी बहुत आसान हो सकता है। अपने संकेंद्रित निवेशों के कारण एसएम आरईआईटी की वित्तीय स्थिति सरल है।
लेकिन दूसरी तरफ, एसएम आरईआईटी में निवेश करना अपने आप में एक वाणिज्यिक भवन में हिस्सेदारी लेने के समान हो सकता है, क्योंकि कोई भी बाहरी घटना या प्राकृतिक आपदा जो विशिष्ट संपत्ति को प्रभावित करती है, या किरायेदार को प्रभावित करने वाली कोई भी वित्तीय समस्या सीधे तौर पर प्रभावित करेगी। एसएम आरईआईटी से अपने रिटर्न में सेंध लगाएं, क्योंकि इसमें आपको जोखिमों से बचाने के लिए कोई विविधीकरण नहीं है।
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